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如何通過轉換抵押貸款來節省數千美元

2019-11-18 17:30:03來源:

這將花費一些時間和精力,但是從長遠來看,轉換抵押貸款可以為您節省很多錢。

愛爾蘭銀行與支付業聯合會的數據顯示,去年只有15.5%的人進行了這一轉換。

財務顧問會告訴您,這對銀行來說是一個巨大的勝利,但對客戶而言卻不是那么重要。

但好消息是趨勢正在增加,BPFI數據顯示該水平與2012年的低點4.7%相比逐年上升。

MyMortgages.ie信貸主管Joey Sheahan說:“有很多人在考慮和談論它,但我感到困惑的是我沒有看到更多的人實際在做它,現在就這樣做。”

Sheahan先生說,根據您使用的費率,切換每年可以為您節省多達3,000歐元。他說,這一過程并不像您想像的那么難。

“人們可能在最初的抵押貸款方面經歷了艱辛的旅程,他們可能認為轉換會很困難,但通常不會那么困難。所以我想說,拿到文書工作,做功課,繼續做下去,然后您的積蓄。這比您在銀行里的錢要好得多,”他說。

但是,并非所有人都會從切換中受益,因此我們請專家考慮。

誰可以從轉換中受益?

Dowling Financial董事總經理Michael Dowling認為,采用標準浮動利率的抵押貸款持有人最有可能轉換。

多林先生建議:“這些客戶應檢查他們當前的利率,看看是否有更好的選擇。”

在最近的一次財務委員會聽證會上,據透露,愛爾蘭大約有200,000名客戶采用標準浮動利率。

但是目前提供什么價格?

“標準可變利率目前的范圍從AIB的低至3.15%,到永久TSB和愛爾蘭銀行的高達4.5%。因此,使用標準可變利率的客戶當然可以節省很多錢,”道林解釋。

MyMortgages.ie的Sheahan先生說,對于大多數在2008年之后進行抵押貸款的人來說,轉換將是一種選擇,因為這些客戶很可能支付浮動或固定利率。

誰將從轉換中受益?

并非所有抵押貸款持有人都應該跳船。

希漢警告說:“如果現有抵押貸款持有人有幸擁有與歐洲央行有關的追蹤利率,那么您可能付出了非常高的利率,而轉換是沒有意義的。”

搬家的威脅夠嗎?

邁克爾·道林(Michael Dowling)說,如果您認為自己是抵押貸款持有人,可以從轉換中受益,那么第一步就是與您當前的貸方聯系。

“給自己的銀行打電話,并檢查您目前的利率。然后告知該銀行您正在考慮轉換抵押貸款。沒有一家銀行愿意失去現有客戶。所有銀行都有保留部門,他們的工作是以確保您與他們保持現有客戶關系。”他說。

多林先生說,一旦您查詢了當前利率并通知貸方您正在考慮搬家,大多數情況下,銀行都會立即為您提供更好的利率。

他解釋說,將根據貸款相對于房屋價值為客戶提供利率。

“例如,您可能在愛爾蘭銀行的標準浮動利率為4.5%,但相對于房屋價值的貸款可能是60%或70%。他們可能會立即將您的利率設為3只需打個電話就可以了。”他解釋說。

您什么時候應該找經紀人?

盡管銀行一般都在努力留住客戶,但道林先生表示并非總是如此。

多林先生說:“有時候,銀行可能會有些固執,也許不想為您提供更好的利率。??在這種情況下,您顯然是應該考慮轉移到另一家貸方的客戶之一。”

在這種情況下,他建議您代表您與經紀人聯系以研究市場。

“經紀人通常不收取費用;交易完成后由銀行支付。因此,很容易讓經紀人為您完成工作,然后經紀人可以找您建議可用的選項給你,”他說。

更換提供商的好處是什么?

一些銀行根本不向現有客戶提供最具競爭力的利率,因此轉換提供商可能是答案。

來自MyMortgages.ie的Joey Sheahan說,通過采取此舉,客戶每月可以節省3,000歐元。

“如果您以某人的35萬歐元抵押貸款,并且他們在30年內支付4.5%的利率,他們每月將支付1,773歐元,他們將支付總利息288,423歐元。

“如果該人與另一家貸方轉換為3.15%的標準浮動利率,他們可以將每月還款額減少至1,504歐元,并且他們將支付的總利息為191,468歐元,即在整個有效期內,相差約97,000歐元抵押”,他繼續說道。

Sheahan先生還強調,大多數貸方將提供現金獎勵,以支付與轉換相關的費用。

與交換服務提供商相關的費用是多少?

根據道林先生的說法,與轉換服務提供商相關的費用通常在1,000歐元至1,100歐元之間,并將支付約150歐元的評估費和所有法律費用。

他分享了銀行目前為彌補這些費用而提供的現金獎勵的一些細節。

“通常銀行會從Ulster銀行提供1,500歐元起的任何款項,AIB會支付2,000歐元,KBC會支付3,000歐元,愛爾蘭銀行,Permanent TSB和EBS都將支付貸款額的2%,以便您從現有貸款轉移因此,搬遷成本將由您打算搬到的任何一家銀行完全承擔。”

但是Orca Financial的抵押貸款顧問Ross Connolly說,重要的是要注意,除非專門用于支付律師費,否則現金返還提議不能用于轉換應用程序的律師費。

他說:“您需要向新貸方證明資金已經到位,可以支付這筆費用,這就是為什么我們建議在您計劃轉換之前至少六個月與經紀人會面。”

當您想要進行切換時,會遇到什么不利于您的事情?

據道林先生說,當您考慮轉換抵押貸款時,有兩個明顯的問題可能對您不利。

他解釋說,負資產將完全排除您。

“因此,如果抵押貸款的價值大于房屋的價值,那么不幸的是,您別無選擇,只能與現有的貸方呆在一起。由于貸款的價值大于貸款的價值,因此您沒有余地來協商利率。大約有70,000名客戶處于負資產狀態,因此很遺憾,他們沒有選擇余地。”

他補充說,放貸人也要對信用評級不佳的客戶保持警惕。

“對于過去難以滿足抵押貸款還款要求或難以滿足定期貸款還款要求的客戶而言,他們沒有移動的市場。銀行只對信用評級干凈的客戶感興趣。” Dowling添加了。

您需要什么文件?

如果您決定切換,則您的申請將被視為新抵押。

Dowling先生解釋說,這將要求您提交與初次抵押相同的文件水平,同時還要附上抵押聲明。

“這是該流程的弱點之一。我認為該流程太慢,需要太多的文書工作,并且應該為您是既定的抵押貸款付款人,您具有既定的信用記錄這一事實做出讓步首次購買,但目前銀行仍堅持相同的文書要求。”

根據今年年初引入的新規定,愛爾蘭銀行現在必須向抵押貸款客戶提供有關其貸款的更多信息,以幫助他們通過選擇更高的利率或更換提供商來節省資金。

這些要求是對中央銀行《抵押保護法》進行修改的一部分。

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